Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024) è nato con un obiettivo ambizioso: semplificare le pratiche di regolarizzazione edilizia degli immobili e sciogliere molti nodi burocratici che, ancora oggi, rallentano compravendite e trasferimenti di proprietà.
A distanza di un anno, però, la sua applicazione pratica solleva più di qualche dubbio, soprattutto per chi deve dimostrare lo stato legittimo di un immobile già oggetto di precedenti interventi edilizi o di vecchie sanatorie.
Cosa prevede la nuova norma
Secondo il Decreto, per certificare la legittimità di un immobile basta fare riferimento all’ultimo titolo edilizio che abbia interessato l’intera unità, senza la necessità di recuperare tutti i titoli precedenti.
In pratica, se l’ultimo permesso o la concessione fanno esplicito riferimento alle pratiche precedenti, si presume che tutto l’immobile sia in regola. Un principio che, sulla carta, dovrebbe velocizzare tempi e ridurre incertezze.
Ma cosa dice la giurisprudenza?
I tribunali, tuttavia, continuano a richiedere un riscontro completo della catena dei titoli edilizi. Senza una verifica formale di tutti gli atti precedenti, non si può parlare di pieno stato legittimo.
In altre parole, la presunzione automatica non basta: serve dimostrare che ogni modifica all’immobile sia stata autorizzata correttamente.
Questo punto è fondamentale in caso di compravendita, perché un immobile con difformità può bloccare il rogito o, peggio ancora, dare origine a lunghi contenziosi legali.
Linee guida del MIT: utili ma non vincolanti
Per fare chiarezza, nel 2025 il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha pubblicato delle linee guida interpretative che spingono per una lettura più flessibile. Secondo queste indicazioni, se l’ultimo titolo edilizio cita quelli precedenti, si può ritenere che l’amministrazione li abbia controllati.
Il problema? Le linee guida non hanno valore di legge e i giudici non sono obbligati a seguirle. Quindi, in caso di controversie, contano le prove documentali, non le presunzioni.
Il nodo irrisolto della SCIA
Un altro aspetto critico riguarda la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Il Decreto parla di “titoli rilasciati o assentiti”, ma la SCIA non è tecnicamente né rilasciata né assentita dall’amministrazione: è un atto unilaterale del proprietario.
Questa ambiguità rischia di generare contenziosi, soprattutto quando la SCIA è l’unico titolo disponibile a prova dello stato legittimo.
Obiettivo semplificazione mancato?
Alla prova dei fatti, il “Salva Casa” non ha ancora risolto tutti i problemi:
- Rimane la discrepanza tra norma e giurisprudenza;
- La validità della SCIA come titolo edilizio non è univoca;
- Le linee guida ministeriali non hanno efficacia vincolante.
Chi compra o vende un immobile rischia di trovarsi, suo malgrado, nel mezzo di interpretazioni diverse e procedimenti bloccati.
Come tutelarsi prima di comprare o vendere
Il consiglio per venditori e acquirenti è chiaro:
- Verifica sempre lo stato legittimo dell’immobile con un tecnico abilitato
- Non fare affidamento solo su linee guida o semplificazioni presunte;
- Richiedi tutta la documentazione edilizia e verifica la continuità dei titoli.
Un controllo accurato prima della firma evita brutte sorprese, spese impreviste o, peggio, cause legali.
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